信州不動産の不動産手引き

夢のマイホームを手に入れるため・素敵なお部屋を探すためのお手伝いブログ

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不動産業者の選び方

これをお読み頂いているお客様は、ほとんどが不動産を初めて購入される方だと思います。
ですので、ご希望にあった不動産探しの第一歩は、適切なアドバイスをする不動産業者探しからと、申しても過言ではありません。

まず、不動産業者にも得意とする分野・専門分野があります。
1. アパートやマンション・貸家等の賃貸の仲介
2. テナントビルや店舗等の事業用賃貸の仲介
3. 分譲マンションや戸建て、住宅用地等の売買の仲介
4. ビルや工場用地等の事業用売買の仲介
5. その他(各種相談・買取・分譲)
大まかに分類すると以上となります。


1~5全てを扱っている業者もあれば、1と2の賃貸仲介だけを専門にされているところもあり、逆に売買仲介だけという不動産業者もあります。
お医者さんといっても、内科・外科・眼科・耳鼻科・・・などたくさんあって、風邪をひけば内科に行かれる様に、例えば中古分譲マンション購入を検討している方でしたら、売買を取り扱っている業者に行く必要があります。
また、気に入った物件があれば賃貸でも売買でもどちらでもいい!という方でしたら、両方取り扱っている業者にまず足を運んでみてはいかがでしょうか。
弊社は、賃貸・売買・各種ご相談と不動産に関することなら全般的に承っており、さらに下記の分野に特化した部門を立ち上げました。
松本マンションセンター(松本市内の分譲マンションの売買・賃貸)
信州・田舎暮らし応援団(松本市周辺の田舎暮らし希望者のお手伝い)


また、不動産業者には得意なエリアというものがあります。基本的には、不動産業者のお店のある周辺です。ちなみに弊社は松本市北深志に会社がございまして、松本市北部~安曇野市が得意エリアとなっており、また営業スタッフそれぞれに白馬村、南信等の得意エリアのご相談を承っております。


以上のことをふまえますと、得意な分野で得意なエリア(多くを取り扱ったことがある)であるから出来るお客様への適切なアドバイスが期待できます。


インターネットでの物件探しの際には、不動産業者のホームページも一通り目を通してみましょう。会社の方針やノウハウの有無、どのような相談に対応出来るのか等がわかると思います。


そして興味のある物件が見つかると、物件の案内を電話やメールで依頼し、内覧をします。(突然の来店ですと、担当者が不在で詳しいご説明が出来ない場合や、ご案内が出来ない場合がありますので、まずは電話かメールでのご連絡をお勧めします。)
内覧の際には、質問事項をまとめておきましょう。(契約の方法や流れ、売買代金以外の必要諸費用、物件個々の不明な点等)質問をした際に、きちんとした対応をするかどうかというのも、チェックポイントです。セールスポイントばかりを一方的に話し、お客様のご質問等には、きちんと対応しない不動産業者は避けましょう。面倒な質問などを避ける不動産業者であれば、トラブルが発生した場合に、きちんとした対応を期待出来ません。


<不動産免許の見方>
正規不動産業者は、1,000万円を供託しているか、宅建協会等に加入して保証協会に加入して、お客様にご迷惑を掛けた場合、1,000万円を上限に保証できるシステムになっています。また、5年に一回、営業免許の更新があり、行政の検査を受けます。契約書を作成する等の業務は、宅建主任者免許という国家資格を持った者しか出来ないことになっています。(契約時には、この宅建主任免許を提示しなければいけないことになっています。)
不動産免許は次のように提示されます。
長野県知事免許(13)304号
( )内は更新回数です。(1)だと創業してから5年以内の会社と言う事になり、(13)は13回無事故で更新した。と言うことになります。弊社の場合(13)で創業62年になります。304号は、長野県で304番目に申請した不動産会社と言うことになります。


さて、最後にお客様へのお願いです。
以前に弊社に中古マンションをお探しの方が来店されました。ご予算、年収、家族構成などの詳しいお話をお聞きし、あえて中古住宅をご紹介しました。何故かと申しますと、どうやらこのお客様は、ご自分で住宅ローンの月々の返済を考えるとマンションしかないだろう・・という判断のもとに初めから一戸建てという選択肢を外していると感じたからです。ご紹介した中古住宅を購入された場合のローンシュミレーションから、中古マンションを購入との月々の出費に大差ない事、家族構成や希望エリアからも一戸建ての方がお客様には合っているのではないかというご説明をした結果、マンションという選択肢を止め、一戸建てを探される様になりました。
このように、不動産業者が物件をご紹介した際に希望の物件と全然違う物件をご紹介された場合に、直ぐに断るのではなく何故その物件を勧めたかをお聞き下さい。もしかすると、意外な発想でお勧めしているかもしれません。
また、お客様の捜されている物件を理解するために、いろいろ立ち入ったご質問をさせていただくことがあります。差し支えない範囲で結構ですので、お教えいただきたいと思います。


不動産業者は、双方委任(売主・買主双方を受けられる)の出来る珍しい職業です。例えば、弁護士は当事者双方の依頼で仲裁をする事は出来ません。どちらか一方の味方をする事になります。
不動産業者は、双方のために働くわけですから、常に公平であれと言うことになります。双方にとってより良い方法をご提案出来る事が我々の使命だと思っております。
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  1. 不動産購入のコツ

目からウロコの土地探し

その1南道路と北道路

住宅地を探している場合、皆様でしたら下図のどちらを購入しようとされますか?
mimaidouro1.jpg
多くの方が、右側の南道路である土地をお選びになると思います。
物件の売り文句にも「南道路で陽当たり良好!」なんて、弊社でもよくうたいます。
しかし、だから北道路は良くないかというと、どちらにもプラス面・マイナス面があります。
[南道路]
陽当たりがよい
住宅の南側が玄関スペースに取られてしまうケースが多い
前面道路から庭・リビングが見えてしまう

[北道路]
陽当たりが南道路よりは悪い
住宅の南側全面に居室(リビング、ダイニング、個室等)を配置出来る
庭、リビングが前面道路から見えない

土地の形状によって変わってきますが、一般的にはこのようなことが言えると思います。
インターネットや広告等で土地の情報を調べたとき、北道路だからダメ!とおっしゃらず、是非上記の点を踏まえて、現地をご覧頂き検討して頂きたいと思います。




その2土地の形状について
mekarauroko2.jpg
さて、上図の3つの同じ面積の土地が売りに出されています。どれも北道路で、価格もご予算内、他の環境条件等は同じだとしたら、どれをお選びになりますか?

2の正方形の土地は地型だけみると、とても魅力的に感じます。しかし、実際に建物や駐車場を配置すると、南側の陽当たりを確保するのが難しいのです。(下図参照)
1は南北に長い分、建物の東西の幅は狭くなりますが、南のスペースにゆとりが生まれます。
さて、最後の3ですが基本的にこのような不整形な土地は正方形や長方形の地型の土地より若干価格が安めに設定される場合も多く、建物・駐車場を配置してみると南側隣地との距離が取れます。
makarauroko3.jpg
このように土地だけ見る場合と、建物等を配置して考える場合とでは、違った見方が出来ると思います。判断するのが難しい場合には、建築をお願いしようとしている設計士さん・工務店の方、不動産業者に聞いてみると、いろんな提案をして貰えるかもしれません。
場所はいいけど土地の形が悪いから・・・と諦めないでください。そんな物件の中に、意外にお得な物件が隠れていたりしますよ。

  1. 土地/発想の転換

住まい探し「らくらくチェック表」

不動産購入にあたって、何から始めればよいのやら、結構???が多いですよね。
まずは深呼吸…ということで、ここからスタートしてみましょう!



コレで納得!住まい探し「らくらくチェック表」
これから不動産探しを始める方、なかなか気に入った物件が見つからない方、ここで一旦「住まい探し」をチェックしてみましょう!
ご希望条件を明確化することで、今後の住まい探しがより効率的になっていきますョ。

★チェックその1~種別の明確化~
□土地(新築)
□中古戸建
□新築マンション
□中古マンション

★チェックその2~予算の目安~
◉自己資金の把握(普通預金・定期預金・財形・株式など)
◉借入予定額(返済可能額)

自己資金+借入=予算
※注:別途諸費用(税金・仲介手数料・引越代など)が必要です。

★チェックその3~項目別希望条件~
A地域(町名や学区など)   B土地面積・建物(専有)面積
C間取(部屋数)・築年数   D利便性(買物・学校・駅など)
E日照・眺望         F接道方向・地形(土地の場合のみ)
G入居(引渡)時期      H駐車場(敷地内・何台)

★チェックその4~上記A~Hの優先順位をつける~
1位   、2位   、3位   
4位   、5位   、6位   

★チェックその5~優先順位の5位以下を切り捨てる~
ご希望条件の全てを満たす物件にはまず出会えません。100%でなく80%を目指す意識が大切です。また、資料請求や案内などの際にも、ポイントを押さえることが容易になります。



そしてもっと大事なのは、家族のまとまりです。ご夫婦や家族同士の意見が合わなければ、まず上手くいきません。日頃から、住まいについてよく話し合うこと、そして良きパートナーである不動産屋さんに相談することが、いい物件に出会う近道です…。
  1. 購入編
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